2-1-1-3-3 مرجع تقدیم اعتراض……………………………………………………………………………………………………………….24
2-1-1-3-4 نحوه تقدیم اعتراض………………………………………………………………………………………………………………..25
2-1-2 اسناد مالکیت معارض………………………………………………………………………………………………………………………25
2-1-2-1 تعریف سند مالکیت معارض و عناصر تعارض اسناد و مصادیق آن……………………………………………………25
2-1-2-2 مرجع تشخیص سند مالکیت معارض…………………………………………………………………………………………….26
2-1-2-3 تکلیف دارنده سند مالکیت معارض……………………………………………………………………………………………….27
2-1-2-4 شرایط پذیرش دعوی سند مالکیت معارض……………………………………………………………………………………27
2-1-2-5 رای دادگاه…………………………………………………………………………………………………………………………………28
2-2 ابطال اسناد مالکیت در راستای اجرای مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت ……………………………………………..29
2-2-1 صدور سند مالکیت به استناد ماده 147 اصلاحی قانون ثبت …………………………………………………………………29
2-2-1-1 دعوای حقوقی ماده 147 اصلاحی………………………………………………………………………………………………30
2-2-1-2-1 رئیس یا مسئول واحد ثبتی محل ……………………………………………………………………………………………..30
2-2-1-2-2 صلاحیت هیات حل اختلاف ثبتی و نحوه اقدام آن………………………………………………………………………32
2-2-1-3 ویژگیهای دعوای ابطال سند مالیت موضوع ماده 147 اصلاحی قانون ثبت…………………………………………..33
2-2-2 اعتراض به ثبت ملک ………………………………………………………………………………………………………………………34
2-2-2-1 نحوه تسلیم اعترض بر ثبت ملک به اداره ثبت اسناد و املاک…………………………………………………………….34
2-2-2-2 نحوه طرح دعوای اعتراض به ثبت در دادگاه صالح …………………………………………………………………………36
2-2-2-3 وظایف دادگاه در خصوص نحوه رسیدگی به این دعوی و صدور حکم ……………………………………………36
2-2-3 اعتراض به ثبت توافقی به علت جعل یا اشتباه یا اجبار و ابطال آن توافق…………………………………………………37
2-2-4 اعتراض به رای هیات حل اختلاف در خصوص صدور سند مالکیت بنام متقاضی یا تنظیم سند رسمی انتقال ملک دولت یا شهرداری……………………………………………………………………………………………………………………………………….38
2-2-5 ابطال سند رسمی انتقال ملک دولت، اداره اوقاف یا شهرداری بنام متقاضی پس از انقضای مهلت 20 روزه وعدم اعتراض به رای هیات حل اختلاف در این خصوص ……………………………………………………………………………………..38
2-2-6 ابطال سند مالکیت صادره بنام متقاضی بر اساس رای هیات حل اختلاف …………………………………………………39
2-3 ابطال سند مالکیت در صورت ملغی الاثر شدن تصمیم کمیسیون تشخیص ماده 12 قانون زمین شهری…………….41
2-3-1 مصوبات مجمع تشخیص مصلحت نظام، وضعیت حقوقی اراضی موات و بایر……………………………………….42
2-3-1-1 زمین های موات…………………………………………………………………………………………………………………………42
2-3-1-2 اراضی بایر…………………………………………………………………………………………………………………………………42
2-3-2 ترکیب اعضای کمیسیون………………………………………………………………………………………………………………….43
2-3-3 نحوه تشکیل جلسه رسیدگی کمیسیون……………………………………………………………………………………………….43
2-3-3-1 محل کار کمیسیون ……………………………………………………………………………………………………………………..43
2-3-3-2 صدور نظریه کمیسیون تشخیص……………………………………………………………………………………………………44
2-3-3-2-1 مقدمه نظریه……………………………………………………………………………………………………………………………44
2-3-3-2-2 اسباب نظریه ………………………………………………………………………………………………………………………….44
2-3-3-2-3 ابلاغ نظریه کمیسیون و موعد آن……………………………………………………………………………………………….44
2-3-3-3 انتشار آگهی………………………………………………………………………………………………………………………………..45
2-3-4 نحوه اعتراض به نظریه کمیسیون …………………………………………………………………………………………………….45
بخش سوم :موارد ابطال اسناد رسمی به حکم قانون
3-1 موارد ابطال اسناد رسمی در قانون ملی شدن جنگلها…………………………………………………………………………………48
3-1-1 تعاریف…………………………………………………………………………………………………………………………………………..49
3-1-1-1 جنگل،مرتع و بیشه طبیعی…………………………………………………………………………………………………………….49
3-1-1-2 اراضی جنگلی…………………………………………………………………………………………………………………………….49
3-1-1-3 مرتع………………………………………………………………………………………………………………………………………….50
3-1-2 نظام رسیدگی ………………………………………………………………………………………………………………………………..51
3-1-2-1 تشخیص ملی بودن…………………………………………………………………………………………………………………….51
3-1-2-2 قابلیت اعتراض به نظر جنگلدار…………………………………………………………………………………………………….51
3-1-2-3 محدوده اثر قانون…………………………………………………………………………………………………………………………51
3-1-2-4 تشریفات ابطال اسناد رسمی مالکیت………………………………………………………………………………………………53
3-1-2-5 مهلت اعتراض…………………………………………………………………………………………………………………………….53
3-2 موارد ابطال اسناد رسمی در قانون حفاظت وبهره برداری از جنگلها و مراتع ………………………………………………54
3-2-1 تعاریف…………………………………………………………………………………………………………………………………………54
3-2-2 نظام رسیدگی…………………………………………………………………………………………………………………………………54

3-2-2-1 مرجع تشخیص…………………………………………………………………………………………………………………………..54
3-2-2-2 مهلت اعتراض……………………………………………………………………………………………………………………………55
3-2-2-3 مرجع پذیرش اعتراضات………………………………………………………………………………………………………………55
3-2-2-4 مرجع رسیدگی کننده به اعتراضات………………………………………………………………………………………………..56
3-3 موارد ابطال اسناد رسمی در قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده 56قانون جنگلها ومراتع (با اصلاحیه های بعدی) …………………………………………………………………………………………………………………………………….56
3-3-1 تعاریف…………………………………………………………………………………………………………………………………………….57
3-3-1-1 زارعین صاحب اراضی نسقی…………………………………………………………………………………………………………57
3-3-1-2 مالکین ………………………………………………………………………………………………………………………………………57
3-3-1-3 صاحبان باغات وتأسیسات……………………………………………………………………………………………………………57
3-3-2 نظام رسیدگی…………………………………………………………………………………………………………………………………..58
3-3-2-1 محدوده صلاحیت هیأت……………………………………………………………………………………………………………….58
3-3-2-2 ترکیب هیأت……………………………………………………………………………………………………………………………….58
3-3-2-3 مرجع پذیرش اعتراض………………………………………………………………………………………………………………….59
3-3-2-4 قابلیت اعتراض به رأی…………………………………………………………………………………………………………………60
3-3-2-5 مهلت اعتراض…………………………………………………………………………………………………………………………….60
3-4 موارد ابطال اسناد رسمی در قانون حفظ و حمایت از منابع و ذخایر جنگلی………………………………………………..61
3-4-1 نظام رسیدگی………………………………………………………………………………………………………………………………..62
3-4-2 مهلت اعتراض………………………………………………………………………………………………………………………………..62
3-4-3 اثر اعتراض…………………………………………………………………………………………………………………………………….63
بخش چهارم: موارد ابطال اسناد رسمی در اراضی موات و موقوفه
4-1 موارد ابطال اسناد رسمی در اراضی موات………………………………………………………………………………………………..66
4-1-1 موارد ابطال اسناد رسمی در اراضی موات داخل شهر …………………………………………………………………………..66
4-1-2 فلسفه تصویب قانون زمین شهری……………………………………………………………………………………………………..67
4-1-2-1 تعاریف……………………………………………………………………………………………………………………………………..69
4-1-2-1-1 احیاء……………………………………………………………………………………………………………………………………..69
4-1-2-1-2 زمین دایر………………………………………………………………………………………………………………………………69
4-1-2-1-3 زمین بایر……………………………………………………………………………………………………………………………….69
4-1-2-1-4 زمین موات……………………………………………………………………………………………………………………………..70
4-1-2-2 نظام رسیدگی………………………………………………………………………………………………………………………………71
4-1-2-2-1 تشخیص نوع زمین…………………………………………………………………………………………………………………..71
4-1-2-2-2 تشکیلات کمیسیون…………………………………………………………………………………………………………………..71
4-1-2-2-3 صلاحیت کمیسیون…………………………………………………………………………………………………………………..72
4-1-2-2-4 نحوه تشخیص…………………………………………………………………………………………………………………………72
4-1-2-2-5 اعتراض به رأی کمیسیون………………………………………………………………………………………………………….73
4-1-2-2-6 تعیین مهلت اعتراض………………………………………………………………………………………………………………..73
4-1-2-2-7 بار اثباتی…………………………………………………………………………………………………………………………………74
4-1-2-2-8 رعایت تشریفات در کمیسیون……………………………………………………………………………………………………75
4-1-2-2-9 حقوق دارنده سند رسمی مالکیت………………………………………………………………………………………………77
4-1-3 ابطال اسناد رسمی در اراضی موات خارج از محدوده شهر……………………………………………………………………77
4-1-3-1 تعاریف………………………………………………………………………………………………………………………………………78
4-1-3-1-1 اراضی موات……………………………………………………………………………………………………………………………78
4-1-3-2 نظام رسیدگی………………………………………………………………………………………………………………………………78
4-1-3-2-1 محدوده رسیدگی…………………………………………………………………………………………………………………….78
4-1-3-2-2 مرجع تشخیص……………………………………………………………………………………………………………………….78
4-1-3-2-3 ترکیب هیأت…………………………………………………………………………………………………………………………..79
4-1-3-2-4 تشکیل هیأت و تصمیم گیری……………………………………………………………………………………………………79
4-1-3-2-5 نحوه ابلاغ……………………………………………………………………………………………………………………………….80
4-1-3-2-6 قابلیت اعتراض………………………………………………………………………………………………………………………..80
4-1-3-2-7 مهلت اعتراض…………………………………………………………………………………………………………………………81
4-1-3-2-8 نحوه ابطال اسناد مالکیت…………………………………………………………………………………………………………..81
4-2 ابطال اسناد رسمی در قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه………………………………………………..82
4-2-1 تعاریف……………………………………………………………………………………………………………………………………………84
4-2-1-1 مصلحت وقف……………………………………………………………………………………………………………………………..84
4-2-1-2 متصرف……………………………………………………………………………………………………………………………………….85
4-2-1-3 حقوق مکتسبه متصرف………………………………………………………………………………………………………………….85
4-2-1-4 مجوز شرعی………………………………………………………………………………………………………………………………..85
4-2-1-5 زارع صاحب نسق…………………………………………………………………………………………………………………………85
4-2-2 نظام رسیدگی…………………………………………………………………………………………………………………………………..85
4-2-2-1 نحوه ابطال اسناد…………………………………………………………………………………………………………………………..85
4-2-2-2 ترکیب کمیسیون…………………………………………………………………………………………………………………………..86
4-2-2-3 مستثنیات قانون ……………………………………………………………………………………………………………………………87
4-2-2-4 تغییرات ایجاد شده در قانون موخر………………………………………………………………………………………………….88
4-2-2-5 حقوق در نظر گرفته شده برای متصرف……………………………………………………………………………………………88
بخش پنجم: نتیجه گیری
5-1 نتیجه گیری…………………………………………………………………………………………………………………………………………..91
منابع……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………95
…………………………………………………………………………………………………………………………………………………113
چکیده
در این پایان نامه، قانون ثبت، مبنای اعتبار اسناد رسمی قرار گرفته و سپس قوانین لاحق به این قانون که ابطال اسناد رسمی را تجویز نموده است استخراج شده و مورد بررسی قرار گرفته است.
در این راستا قوانین مختلفی در خصوص اراضی جنگلی (در معنای عام) به تصویب رسیده است که منشأ آن به تصویب “قانون ملی شدن جنگلهای کشور” باز می گردد. هرچند که این قوانین در نهایت موجب ابطال اسناد رسمی می گردند، ولی تصویب آنها به منظور حفاظت از منابع طبیعی بوده است.
ابطال اسناد رسمی مالکیت مربوط به اراضی موات بخش دیگری از این پایان نامه را به خود اختصاص داده است مشتمل است بر” قانون زمین شهری ” مربوط به اراضی واقع در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرکها و “قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن ” مربوط به اراضی خارج از محدوده استحفاظی شهرها می باشد. موادی از قوانین تصویب شده نشان از شمول این قوانین نسبت به اراضی موات بالذات و همچنین موات بالعرض دارد. ولی نتیجه حاصل از این پایان نامه این است که قوانین مذکور صرفاً مربوط به اراضی موات بالذات بوده و اراضی موات بالعرض، اصطلاحاً بایر نامیده شده و از شمول این قوانین خارج است. اراضی موقوفه نیز از جمله مواردی است که در خصوص آن با تجویز ابطال اسناد رسمی مواجه هستیم. در این خصوص “قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه” مورد بررسی قرار گرفته است. موادی از این قانون با قوانین مربوط به اراضی ملی تعارض داشته و تشخیص بین ملی یا موقوفه بودن را مشکل می نمود. که با اصلاحات انجام شده در قانون این نظر تقویت شده است. در واقع اراضی مذکور ملی تلقی شده و از شمول اراضی موات خارج است. به عنوان نتیجه کلی می توان عنوان کرد؛ چنان که قانون گذار در ماده 24 قانون ثبت پس از انقضای مهلت اعتراض به ثبت پذیرش هرگونه دعوا اعم از حقوقی و جزایی را اکیداً منع می کند، ولی با تصویب قوانین بررسی شده نتیجه می گیریم که در بعضی از موارد از تصمیم خود عدول کرده است.
واژگان کلیدی :قانون ثبت، ابطال، اسناد رسمی ، اراضی موات، اراضی موقوفه، سند معارض.
بخش اول: کلیات
1-1 کلیات
1-1-1 مقدمه
با بررسی قانون ثبت مشخص می گردد که هدف قانونگذار از تصویب این قانون ایجاد نظم و ثبات بخشی به اسناد، به ویژه اسناد مالکیت اراضی بوده است. دقت در ماده 24 قانون مذکور نیز که اعلام می کند پس از انقضای مهلت اعتراض، هیچ دعوایی اعم از حقوقی و جزایی از هیچ کس پذیرفته نخواهد شد، این نظر را تقویت می کند. تصویب قانون ثبت در سال 1310هجری شمسی نشان از عزم قانونگذار جهت گذر از زندگی سنتی و روستایی به زندگی مدرن و شهری است. ماده 22 قانون مذکور صرفاً شخصی را به عنوان مالک رسمی می شناسد که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد. متعاقب آن ماده 70 قانون مذکور، اعتبار کامل اسناد رسمی را علیرغم اعلام ماده 1292 قانون مدنی مجدداً اعلام و انکار مندرجات اسناد رسمی را غیر مسموع می داند و برای مامورین قضایی که مندرجات اسناد رسمی را مورد بررسی قرار می دهند مجازاتهایی در نظر می گیرد. اینها همه نشان از تصمیم جدی قانونگذار مبنی بر لزوم احترام خاص و ویژه به اسناد رسمی داشت. این سیاست از زمان تصویب قانون مزبور یعنی سال 1310 تا سال 1351 با جدیت اجرا می گردید و بنا به نظر برخی از حقوقدانان به پاس حرمت اسناد مالکیت، واقعیتهایی قربانی می شد1.در عین حال شورای عالی ثبت همیشه از این وضع رنج می برد. با این وجود با گذشت سالیان نه چندان طولانی قوانین جدیدی تصویب و یکی پس از دیگری بنا به دلایلی ابطال اسناد رسمی را تجویز کرد. از سال 1351 با اصلاح برخی مواد به ویژه ماده 25 قانون ثبت، تغییرات اساسی ای در رویه دادگاهها و همچنین شورای عالی ثبت، به وجود آمده به گونه ای که از ثبات اسناد مالکیت به شدت کاسته شد. البته این موضوع که این امر باعث بهبود و یا وخامت اوضاع اسناد رسمی شد یا خیر خود جای بحث جداگانه ای دارد.
1-1-2 بیان مسأله
از آنجائیکه جنبه شکلی و تشریفاتی قانون ثبت(در مقایسه با قوانین دیگر) بر جنبه ماهوی آن غلبه دارد، بعد از انقلاب مقرراتی تصویب گردید که هرچند در قالب تغییرات صریح در قانون ثبت جای نگرفت ولی عملاً و ضمناً باعث نسخ و یا تخصیص بعضی از مواد قانون ثبت گردید. از جمله این قوانین “قانون ابطال اسناد فروش رقبات،آب و اراضی موقوفه”، “قانون اراضی شهری” و “قانون زمین شهری” می باشد. این قوانین، علیرغم تأکید قانون ثبت بر اعتبار اسناد رسمی، ابطال اینگونه اسناد را تجویز می نمایند. علاوه بر این، قبل از انقلاب نیز قوانینی در راستای ملی اعلام نمودن جنگلها و مراتع تصویب گردیده که ابطال اسناد رسمی را تجویز نموده و بعد از انقلاب نیز با تغییراتی از روند گذشته پیروی شده است.از جمله این “قانون ملی شدن جنگلها و مراتع کشور” می باشد که پیرو آن قوانین مختلفی از قبیل “قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع”و “قانون حفظ و حمایت از منابع طبیعی و ذخایر جنگلی کشور” و قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده 56 قانون جنگلها و مراتع” می باشد.
در این پایان نامه تلاش میگردد موارد ابطال اسناد رسمی و همچنین معایب و محاسن آن بررسی و در نهایت پیشنهادهایی جهت بهبود وضعیت موجود ارائه گردد.
1-1-3 سابقه تحقیق
یافته های اینجانب حاکی از این است که تاکنون تحقیقات بنیادی و اساسی در این خصوص انجام نگرفته زیرا در کشور ما آنچنانکه باید، حقوق ثبت مورد توجه قرار نمی گیرد و نوشته های بعضی از اساتید حقوق نیز صرفاً محدود به تعاریف مقدماتی از اصطلاحات ثبتی و مسائل مقدماتی حقوق ثبت می باشد و تحقیقات و مطالعات انجام گرفته تخصصی نیز صرفاً مربوط به مورد خاصی از قوانین می باشد که این امر محقق را با چالشهای اساسی روبرو خواهد کرد.
البته در خصوص ابطال اسناد رسمی به تبع بطلان قرارداد بین اشخاص تحقیقات فراوانی صورت گرفته است ولی از آنجا که سعی داریم تحقیق انجام شده، طرحی نو بوده و تکرار مکررات نباشد صرفاً به مواردی پرداخته خواهد شد که اولاً تا حد زیادی صرفاً مربوط به حوزه حقوق ثبت باشد و ثانیاً قانونگذار صراحتاً ابطال اسناد رسمی را تجویز کرده باشد.
1-1-4 سوالات تحقیق
1- چرا سندی که با رعایت تشریفات خاص و توسط افراد متخصص که مورد تأیید دولت بوده اند تنظیم می شود، باید ابطال گردد؟
2- چرا برخلاف ماده 70 قانون ثبت، که حتی به قضات دادگاهها نیز اجازه بررسی انکار در برابر اسناد رسمی را نداده سخن از ابطال اسناد رسمی به میان می آید؟
3- آیا قانونگذار با تصویب قوانین بعدی که در ظاهر با حقوق ثبت در تعارض هستند از رویه پیشین خود بازگشته یا تصویب قوانین جدید به دلایل دیگری است؟
1-1-5 فرضیات تحقیق
1- عدم دقت مجریان قانون باعث صدور اسناد مالکیتی شده که به واقع قانونی نبوده اند، لذا قانونگذار ناچار به عدول از تصمیم پیشین خود و اصلاح قانون ثبت توسط قوانین دیگر شده است.
2- با توجه به اینکه قانون ثبت در کشور ما عمر چندانی نداشته در زمان تصویب قانون مذکور، تمام جوانب لازم جهت جلوگیری از صدور اسناد مالکیت پیش بینی نشده است.
3- تجویز ابطال اسناد رسمی توسط قانونگذار، در موراد خاص و محدود بوده و تصویب قوانین محدودی در این راستا نمی تواند دلیلی بر بازگشت قانونگذار از هدف خود در قانون ثبت باشد.
1-1-6 اهداف تحقیق
هرچند که قوانین تصویب شده در راستای ابطال اسناد رسمی از سالیان دور آغاز گردیده است ولی تصویب و اصلاح قوانین در این راستا همچنان ادامه دارد در این پایان نامه تلاش می گردد تا قوانین مذکور را به صورت مجموعه ای جامع گرد هم آورده و به بررسی آنها پرداخت و در نهایت نیز در حد توان علمی پیشنهاداتی برای بهتر شدن قوانین موجود ارائه نماییم.
1-1-7 قلمرو تحقیق
در یک دسته بندی کلی می توان علت ابطال اسناد رسمی را به دو دسته تقسیم کرد. دسته اول اسنادی است که در راستای معاملات بین اشخاص تنظیم شده و به تبع بطلان معامله، سند رسمی تنظیم شده نیز باطل می شود و دسته دوم اسنادی است که مستقیماً به تجویز قانونگذار ابطال می گردند. از آنجا که در مورد دسته اول مطالعات فراوانی انجام گرفته و مقالات و کتب گوناگونی نیز منتشر شده است2.لذا به نظر می رسد بررسی دوباره آن تکرار مکررات خواهد بود،آنچه در این پایان نامه مورد بررسی قرار می گیرد،دسته دوم می باشد.
1-1-8 ضرورت تحقیق
تا آنجا که این حقیر بررسی کرده است،اصولاً مطالعه جامعی که تمامی موارد ابطال اسناد رسمی را در بر گیرد،صورت نگرفته و به دلیل آنکه حقوق ثبت در کشور ما جایگاه مناسبی ندارد، عدم مطالعه و تحقیق کافی در این رشته،این تردید را به وجود می آورد که گویا موادی از قانون ثبت متروک مانده است. ولی نباید فراموش کرد که بعد از تصویب قانون ثبت، قوانین بسیاری در این زمینه با نام های گوناگون تصویب شده است که مطالعه ای در این خصوص صورت نگرفته است و این امر، ضرورت تحقیق پیش رو را دو چندان می کند.امید است که با بررسی دقیق قوانین تصویب شده در این خصوص گامی در جهت آشنایی بیشتر با حقوق ثبت برداشته شود.
1-1-9 روش تحقیق
ابتدا با مراجعه به کتابخانه ها منابع این پایان نامه مورد بررسی قرار گرفت و سپس با مراجعه به محاکم و دفاتر حقوقی و جمع آوری آراء صادره از دادگاهها، رویه قضایی حاکم نیز در برخورد با ابطال اسناد رسمی مورد بررسی قرار گرفت. روش استفاده در این تحقیق مطالعه کتابخانه ای و میدانی می باشد که در این روش ابتدا با مراجعه به منابع موجود به جمع آوری اطلاعات و تحقیقات انجام شده در خصوص موضوع حاضر پرداخته سپس با بررسی آراء صادره از محاکم قضایی در خصوص انطباق مطالعات کتابخانه ای با آراء صادره اقدام به مطالعه میدانی می شود.
1-1-10 مشکلات و تنگناهای احتمالی
متاسفانه در کشور ما به حقوق ثبت اهمیت چندانی داده نمی شود و گواه این ادعا وجود فقط یک واحد درسی آن هم به صورت اختیاری در مقطع کارشناسی است. در حالی که به نظر می رسد حتی ایجاد یک رشته در کارشناسی ارشد به نام حقوق ثبت نیز مجال رسیدگی به قوانین ثبت را فراهم نمی کند. وقتی با یک مجموعه قوانین ثبتی روبرو می شویم به وضوح مشاهده می کنیم که حجم قوانین تصویب شده در این رشته به مراتب بیش از حقوق مدنی است. البته این نه به معنای کم اهمیت بودن رشته حقوق خصوصی بلکه به معنای مادر بودن این رشته می باشد و حقوق ثبت نیز در بسیاری از موارد از حقوق مدنی یاری می جوید. با این حال مطالعاتی که در زمینه حقوق ثبت(البته در زمینه کاملاً تخصصی) صورت گرفته بسیار محدود بوده و توسط کسانی انجام گرفته که علاقه به این رشته داشته اند و اساتید بزرگ حقوق کمتر به بررسی مسائل ثبتی پرداخته اند. همین موضوع مطالعه در این زمینه را مشکل می کند ولی با این وجود امید است با سعی و تلاش در حد توان خود گام کوچکی در این راه برداشته شود.
در این راستا پایان نامه را در دو بخش بررسی می کنیم که بخش اول مربوط به ابطال اسناد رسمی اراضی جنگی و بخش دوم مربوط به اراضی موات و موقوفه است.در بخش اول به بررسی قوانین مختلفی که در ارتباط با ابطال اسناد رسمی اراضی جنگلی به تصویب رسیده به ترتیب در فصلهای اول تا چهارم” قانون ملی شدن جنگلها”، “قانون حفاظت و بهره برداری از جنگها و مراتع”، “قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده 56 قانون جنگلها و مراتع” و “قانون حفظ و حمایت از منابع طبیعی و ذخایر جنگلی” مورد بررسی قرار می گیرد.
در بخش دوم در ارتباط با قوانین مربوط به ابطال اراضی موات “قانون زمین شهری” که مربوط به محدوده شهری و “قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن”که مربوط به حوزه خارج از شهر می باشد و سپس در ارتباط با ابطال اراضی موقوفه “قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه” مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
در پایان هم یک جمع بندی و نتیجه گیری و متعاقب آن پیشنهاداتی جهت بهبود قانون ارائه می شود.
1-2-1 مفهوم سند مالکیت
سند در لغت به معنای “آنچه بدان اعتماد کننده3″، آمده است حقوقدانان نیز از این معنا دور نشده و سند را “هر تکیه گاه و راهنمای مورد اعتماد4” دانسته اند که می تواند اعتقاد دیگران را به درستی جلب نماید. حقوقدانان در بیان مفهوم سند برای آن سه معناذکر کرده اند:
1- مفهوم عام سند: به معنای هر تکیه گاه و راهنمای مورد اعتماد است مثال “فلان حدیث دارای سند معتبر است”
2- مفهوم خاص سند : هر نوشته ای که قبل استناد باشد مانند متن قوانین.
3- مفهوم اخض و اصطلاحی سند : در معنی اخص یا اصطلاح حقوقی سند عبارت است از ” هر نوشته ای که در مقام دعوا یا دفاع استناد باشد “5 و این همان چیزی است که در بند 2 ماده 1258 قانون مدنی تحت عنوان اسناد کتبی جزء دلایل اثبات دعوا و مهمترین دلیل اثباتی احصا شده و با قید “کتبی بودن”از مفهوم عام سند جدا گردیده است.
1-2-1-1 تعریف سند
قانون مدنی اسناد را به دو دسته عادی و رسمی ِتقسیم نموده است (ماده 1286 ق.م) البته در اینجافقط با اسناد رسمی روبرو بوده و به تعریف آن می پردازیم در تعریف اصطلاحی سند رسمی گفته شده نوشته ای است که به وسیله یکی از مامورین دولتی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات مربوط تنظیم می شود.
1-2-1-2 سند رسمی
1-2-1-2-1 نظر قانون مدنی
در قانون مدنی تعریف صریح و روشنی از سند رسمی نشده است.
ماده 1284 قانون مدنی در تعریف سند می گوید: هرنوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد همچنین در ماده 1287 قانون مدنیمصادیق آن احصا شده که عبارتند از:
1- اسنادی که در اداره ثبت به ثبت رسیده باشد.
2- در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد.
3- نزد ماموریت رسمی تنظیم شده باشد.
البته رسمی بودن این اسناد مشروط به دو شرط زیر می باشد
– مامور تنظیم کننده سند صلاحیت تنظیم آن را داشته باشد.
– مقررات مربوط به تنظیم سند توسط مامور تنظیم کننده رعایت شده باشد.
1-2-1-2-2 از نظر قانون ثبت
گرچه در قانون ثبت تعریف خاصی از سند رسمی نشده ولی از مطالعه ی مجموع موارد مربوط چنین استنباط می شود سند رسمی از نظر قانون ثبت سند ی است که مطابق قوانین در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد سند رسمی از نظر قانون ثبت اخص است از سند رسمی مذکور در ماده 1287 قانون مدنی با این توضیح که هر سندی که از نظر قانون ثبت رسمی است از نظر قانون مدنی هم رسمی است مطابق ماده 1287 قانون مدنی اما ممکن است سندی از نظر قانون مدنی رسمی باشد ولی از نظر قانون ثبت سند رسمی به آن گفته نشود مانند شناسنامه چون توسط مامور ذیصلاح و مطابق مقررات صادر گردیده است، بنابر قانون مدنی سند رسمی است ولی چون در دفتر اسناد تنظیم نشده است در عرف ثبتی و از نظر قانون ثبت به آن سند رسمی گفته نمی شود. تفاوت دیگر سند رسمی از نظر قانون ثبت ومدنی در آثار آنهاست مثلاً سندی که از نظر قانون ثبت رسمی است بدون نیاز به حکم دادگاه قابل اجراست.
دراین پایان نامه نیز ما به بررسی اسنادی که از نظر قانون ثبت رسمی است خواهیم پرداخت.
1-2-1-2-3 حدود اعتبار اسناد رسمی
منظور ازحدود اعتبار اسناد رسمی متحمل شدن اثرات حقوقی مندرجات سند (امور معنوی) است حدود اعتبار تمامی اسناد یکسان نبوده و از لحاظ موضوع سند متفاوت می باشد1. بنابر اصل معروف “نسبی بودن اعتبار سند رسمی نسبت به طرفیت و اشخاص ثالث در صورت تصریح قانون” اعتبار اسناد رسمی نسبی است نه مطلق. بر این اساس ماده 1290 قانون مدنی مقرر داشته “اسناد رسمی درباره طرفین و قائم مقام قانونی آنها معتبر است و اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد “6
همچنین ماده 70 قانون ثبت در این خصوص مقرر می دارد “اسناد ثبت شده در قسمت راجعه به معاملات و تعهدات مندرجه در آنها نسبت به طرفین یا طرفی که تعهد کرده و کلیه اشخاصی که قائم مقام قانونی آنها محسوب می شوند رسمیت و اعتبار خواهند داشت” این ماده در خصوص سایر امور از قبیل ایقاعات ساکت می باشد ولی این سکوت حمل بر بی اعتباری آن امور نیست.
1-2-1-3 سند مالکیت
1-2-1-3-1 تعریف سند مالکیت
“سند مالکیت نوعی از اسناد رسمی است که پس از طی تشریفات ثبت مال غیر منقول و ثبت آن در دفتر ویژه ای از دفاتر اداره ثبت اسناد و املاک که نام آن در دفتر املاک است به مالک ملک داده می شود و دولت دارنده آن را مالک ملک می شناسد هر چند که او متصرف در آن ملک نباشد “7
بنابراین در اصطلاحات ثبتی سند مالکیت به همان کتابچه ای که پلمپ شده می باشد و در سه نوع 12و16و32 برگی و یا اسناد جدید یک برگی توسط ادارات ثبت صادر و در اختیار مالکین قرار می گیرد. سند رسمی از نظر قانونی ثبت سندی است که مطابق قوانین در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد
بنابراین در معامله یک باب منزل مسکونی چنانچه طرفیت معامله خود را در یکی از دفاتر اسناد رسمی ثبت نمایند سندی که دفترخانه تنظیم می کند و در اختیار متعاملین قرار میدهد یکنوع سند رسمی است ولی به این سند رسمی سند مالکیت گفته نمی شود.
1-2-1-3-2 صدور سند مالکیت
از مسائل دقیق و پیچیده مساله صدور سند مالکیت است اگر عملیات مقدماتی ملکی طبق عرف پایان پذیرد و عارضه ناخوشی در کار نباشد صدور سند مالکیت پس از تهیه مستخرجه وثبت در دفتر املاک هیچگونه اشکالی پدید نمی آورد همانطور که ماده 21قانون ثبت می گوید : ” پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت در دفتر املاک داده می شود”.
البته گاهی مساله به این سادگی نیست و صدور سند مالکیت غالباً با پیچیدگی خاصی همراه است شرایط عمومی صدور سند مالکیت عبارت است از :
1- برای اینکه مامور ثبت بتواند سند مالکیت صادر نماید باید علم و قطع و یقین پیدا کند که هیچگونه اشکالی چه حتمی و یا احتمالی در راه صدور سند مالکیت وجود ندارد و به اصطلاح فقهی باید علم به عدم اشکال داشته باشد یعنی علم به منتفی بودن اشکال البته عدم علم به اشکال کفایت نمی کند یعنی نمی تواند مامور ثبت بگوید که من این سند مالکیت را صادر کردم چون یقین نداشتم که اشکالی سر راه من بوده است و با استفاده از اصل صحت پا اصل برائت خود را مجاز در صدور سند مالکیت دیدم! چنین گفتاری به عنوان عذرو بهانه از وی پذیرفته نیست زیرا سند مالکیت در عرض حکم دادگاه بلکه از آن هم برتر است.
تبصره : آنچه ذکر شد مربوط به صدور سند مالکیت در اولین بار است اما اگر سند مالکیتی صادر و آنگاه اشکالی پیش آمد کند با وجود آن اشکال در تجدید سند مالکیت ( یا تفکیک بر اساس سند مالکیت نخستین) تردید بوجود آمد باز باید رعایت شرط عمومی صدور سند مالیکت یعنی یقین به انتفاء اشکال در بین باشد.
2- حکم تملیک دادگاه و صدور سند مالکیت:
در قدیم ادارات ثبت عقیده داشتند که پس از صدور دستور تملیک از دادگاه باید انتقال محکوم به، به محکوم له در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود و آنگاه اداره ثبت به محکوم له سند مالکیت بدهد مدت ها اختلاف بین محاکم و ادارات ثبت در این باب وجود داشت النهایه باین نتیجه رسیدند که تنظیم سند انتقال در دفتر در این مورد ضروری نیست در سال 1317 که آئین نامه قانون ثبت نوشته می شد همین نظر را در ماده 124 قانون ثبت گنجاندند بنابرین صدور سند مالکیت پس از صدور دستور تملیک دادگاه نیاز به تنظیم سند رسمی انتقال در دفتر اسناد رسمی ندارد.
1-2-1-3-3 اعتبار اسناد مالکیت
ماده 22 قانون ثبت می گوید : “همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت”.

در این سایت فقط تکه هایی از این مطلب با شماره بندی انتهای صفحه درج می شود که ممکن است هنگام انتقال از فایل ورد به داخل سایت کلمات به هم بریزد یا شکل ها درج نشود

شما می توانید تکه های دیگری از این مطلب را با جستجو در همین سایت بخوانید

ولی برای دانلود فایل اصلی با فرمت ورد حاوی تمامی قسمت ها با منابع کامل

اینجا کلیک کنید

در این ماده قید “مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید” می تواند منشا تفسیر های گوناگون شود و نظرات متفاوتی بر جای گذارد به طوری که بدست اهل قانون مانند موم می تواند باشد یکی از آن طاووس و دیگری از آن مگس می سازد!
این ماده منطوقاً و مفهوماً دلالت دارد بر:
1- ثبت ملک مثبت مالکیت کسی است که ملک بنام او ثبت شده است یا به او ارث رسیده است یا به طور رسمی به او منتقل گردیده و این انتقال هم در دفتر املاک ثبت شده است.
2- ثبت ملک به نام هر کسی سلب مالکیت از غیر می کند و دیگر از هیچکس در خصوص آن ملک دعوایی پذیرفته نمی شود. بجز در مواردی که در ماده 24 قانون ثبت آمده است و در آن موارد هم ادعا نسبت به عین مسموع نیست فقط قیمت واجور و خسارت قابل مطالبه است.
3- پس از صدور سند مالکیت و ثبت ملک در دفتر املاک دیگر تصرف غیر صاحب سند مالکیت در آن ملک دلیل مالکیت محسوب نمی شود و کسی نمی تواند به تصرف مالکانه خود به ضرر صاحب سند مالکیت استناد نماید این امر از کلمه فقط که در ماده 22 ذکر شده است استفاده می کرد.
4- با توجه به ماده 757 قانون آئین دادرسی مدنی نسبت به املاکی که در دفتر املاک ثبت شده است به مرور زمان جاری نمی شود.
5- مطابق ماده 665قانون آئین دادرسی مدنی هر گاه رای داور مخالف مندرجات دفتر املاک یا سند مالکیت باشد باطل است و پذیرفته نمی شود.
1-2-1-3-4 تفاوتهای اسناد رسمی با اسناد مالکیت
بین سند مالکیت و سند رسمی تفاوتهای زیر وجود دارد :
1- تشریفات صدور و تنظیم این دو نوع سند متفاوت است.
2- به طور کلی ثبت ملک در دفتر املاک نشانه خاتمه یافتن جریان ثبت است و پس از ثبت دیگر ملک جاری بدان اطلاق نمی شود بلکه ملک ثبت شده نامیده می شود اما ثبت سند رسمی در دفتر اسناد رسمی بدین معناست که با رعایت کلیه قوانین ملک بنام خریدار منتقل شده و ثمن و حقوق دولتی نیز پرداخت شده و از تاریخ تنظیم و امضای سند مالک ملک مزبور شخص خریدار می باشد.
3- سند مالکیت منعکس کننده مندرجات دفتر املاک است ولی سند رسمی منعکس کننده آخرین نقل و نتقال انجام شده نسبت به ملک ثبت شده می باشد.
4- سند مالکیت در اداره ثبت صادر می شود ولی سند نقل و انتقال در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و صادر می شود.
5- سند مالکیت اماره قطعی وقانونی بر مالکیت اشخاص نسبت به املاک می باشد و لیکن سبب تملک نمی باشد ولی سند انتقال رسمی تنظیمی در دفتر خانه هم اماره قطعی و قانونی بر ملکیت اشخاص و هم سبب تملک و انتقال مالکیت می باشد.
6- سند مالکیت صادره از سوی اداره ثبت به معنای اخص کلمه سند رسمی موضوع ماده 92و93 قانون ثبت محسوب نمی شود زیرا فی نفسه فاقد قدرت اجرایی و قابلیت اجرا بوده و مفاد آن به خودی خود قابل اجرا نمی باشد و این در حالی است که مفاد اسناد رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی راجع به نقل و انتقال املاک و تعهدات مندرج در اسناد تنظیمی بدون نیاز به حکمی از سوی محاکم دادگستری لازم الاجراء بوده و دارای ضمانت اجرائی می باشد8.
واین ویژگی تنها مخصوص اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی بوده و منحصر به آنها می باشد و به سایر اسناد تنظیمی در نزد سایر مامورین صلاحیت دار دولت تسری ندارد9.
7- تفاوت دیگر بین سند مالکیت و اسناد رسمی تنظیمی در دفتر خانه موضوع دعوی ابطال آنها می باشد اسناد رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی دعوی ابطال آن مواجه با محدودیت خاصی نسبت و هر زمان و به هر دلیل قانونی می توان ابطال آنها را از دادگاه خواست مثلاً چنانچه سندی صوری تنظیم شده باشد، لکن سند مالکیتی که اداره ثبت صادر می نماید را جز در موارد محدود و به هر بهانه ای و به راحتی نمی توان ابطال نمود.
1-2-2 ثبت اختیاری و اجباری
به موجب مادتین 46و47 قانون ثبت اسناد و املاک ثبت برخی از اسناد اجباری اعلام گردیده است البته ثبت اموال غیر منقول بدون استثناء الزامی می باشد و سازمان ثبت و متصرفین به عنوان مالک و قائم مقام قانونی آنها مکلف به ثبت کلیه اموال غیر منقو می باشند.
1-2-2-1 موارد ثبت اجباری اسناد
اسنادی که قانون، ثبت آنها را اجباری اعلام کرده بر دو دسته اند :
1- اسنادی که به حکم قانون باید به ثبت برسند مانند کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر اسناد ثبت شده باشد و همچنین کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.
2- اسنادی که قانون اجباری بودن ثبت آنها در هر مرحله به نظر وزارت دادگستری واگذر نموده است مانند صلح نامه، هبه نامه و شرکت نامه.
1-2-2-2 موارد ثبت اختیاری اسناد
( استثنائات اجباری بودن ثبت اسناد)
هرچند “اصل بر اختیاری بودن ثبت اسناد است”. اما مواردی وجود دارد که قانونگذار صراحتاً به عدم لزوم ثبت آنها اشاره نموده و عادی بودن این اسناد را مورد قبول قرار داده است بعضی از اسناد با توجه به عدم شمولشان به یکی از سناد مذکور در بند 2 ماده 47 قانون ثبت جزء اسناد عادی بوده و ثبت آنها الزامی نمی باشد. اهم این موارد عبارتند از : 1- تقسیم نامه 2- وصیت نامه 3-اجاره نامه اماکن استیجاری، مسکونی، اداری 4-سند راجع به تعهد به انجام معامله مال غیر منقول 5-اسناد عادی راجع به معاملات اموال غیر منقول تنظیمی تا تاریخ 1/1/1370
1-2-3 مفهوم دعوای ابطال سند رسمی
منظور از سند رسمی که می توان دعوی ابطال آن را مطرح کرد هر سندی است که مطابق ماده 1287 قانون مدنی به ثبت رسیده باشد کلیه اسناد رسمی اعم از سند مالکیت، سند اجرایی، سند مالکیت معارض جزء اسناد رسمی بوده و در صورت وجود موجبات قانونی بر بی اعتباری آنها ذی نفع می تواند نسبت به اقامه دعوای ابطال یا اعلام بطلان آنها در دادگاه صالحه اقدام نماید و دادگاهها مکلف به رسیدگی به این دعاوی می باشند.
پس در تعریف این دعوی می توان گفت که دعوی ابطال سند رسمی “دعوایی است که خواسته آن اعلام بی اثر بودن یک یا چند سند رسمی معین می باشد که سبب بی اثر شدن سند رسمی می شود” بدین ترتیب ممکن است بطلان سند به این علت باشد که سند مطابق مقررات مربوط به آن صادر نشده است10. ابطال سند مالکیت معارض از مصادیق این دعوی می باشد یا ممکن است سند به علت انتفای تعهد موضوع سند رسمی از اعتبار بیفتد11، مانند پرداخت وجه سند و یا به علت جعلیت سند (اعم از جعل مادی یا مفادی) باشد12. موضوع بحث ما در این پایان نامه مربوط به ابطال اسناد مالکیت که از اداره ثبت صادر می شوند می باشد.
1-2-4 مفهوم ابطال
1-2-4-1 بطال سند مالکیت به حکم قانون
در زمانی که مقتضیات اجتماعی مانند تقسیم اراضی بین زارعین و یا مصالح عمومی مانند حفظ جنگلها و مراتع و یا جهات شرعی مانند حفظ موقوفات اقتضاء نماید.
با وضع قوانین لازم دستور ابطال ثبت و اسناد مالکیتی که بنام اشخاص صادر شده است داده می شود. مانند قانون ابطال اسناد مالکیت رقبات موقوفه برخی از قوانین به ادارات ذیربط این اختیار را می دهد که منابع طبیعی را تشخیص و دستور ابطال آنها را صادر نماید. در این موارد سازمان ثبت مکلف است که طبق درخواست آن مرجع ثبت و سند مالکیت صادره را ابطال نماید که در این موارد نیازی به احکام قضایی نمی باشد.
1-2-4-2 ابطال سند مالکیت به حکم دادگاه
هر گاه ملکی بر خلاف قانون به ثبت رسیده باشد یا در تعارض اسناد ذینفع می تواند به دادگاه حقوقی صلاحیتدار دادخواست بدهد و ابطال ثبت و سند مالکیت رااز دادگاه بخواهد.
همچنین هر گاه در عملیات ثبتی اشتباهی رخ دهد و هیات نظارت اصلاح آن را مخل حقوق دیگران بداند ذینفع می تواند از دادگاه حکم ابطال را بخواهد.
1-2-5 چگونگی ابطال سند مالکیت
گفتیم که منظور از دعاوی مربوط به ثبت اسناد دعاویی است که بعد از ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت حادث می گردد این دعاوی را در دو بخش دعاوی در صلاحیت مراجع قضایی و دعاوی در صلاحیت مراجع غیر قضایی بیان خواهیم نمود.


پاسخ دهید